Blog

Prowadząc blog, należy odpowiedzieć sobie na kilka pytań:

• Dla kogo?
Dla każdego kto miał, ma lub będzie miał styczność z zagadnieniami związanymi z budową domu, kupnem działki, pośrednictwem nieruchomości. Także dla tych, których interesuje rynek nieruchomości.
• Po co?
Przede wszystkim po to, aby każdy, kto czyta, wyciągnął dla siebie informacje, które może wykorzystać w praktyczny sposób. Odnośniki kierują do źródeł, gdzie można pogłębić wiedzę – dla zainteresowanych.
• O czym?
O nieruchomościach i związanymi z nimi: przepisach, wymaganiach, umowach, nowinkach, a także o współpracy z pośrednikami.
środa, Sierpień 25, 2021, 08:12

W kolejnym wpisie chcę kontynuować opis ważnych zagadnień, które powinniśmy przeanalizować, kupując działkę pod budowę domu. Zapraszam do lektury.

 

1.       Media w rejonie nieruchomości

 
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki, jednym z istotniejszych zagadnień jest dostęp do mediów w jej rejonie. Podstawowe sieci to: wodociągowa, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, elektroenergetyczna i gazowa. Mając odpowiednią wiedzę o uzbrojeniu w rejonie działki, możemy np. dosyć szybko oszacować dodatkowe koszty związane z zabudową zbiornika na ścieki sanitarne (ewentualnie przydomowej oczyszczalni ścieków) bądź deszczowe. Przy okazji będziemy musieli znaleźć odpowiednie miejsce na ich lokalizację na działce. Z kolei dostępność sieci gazowej pozwoli ogrzewać dom tym medium, chyba że decydujemy się na ekologiczne rozwiązanie z pompą ciepła i fotowoltaiką – w takim wypadku wystarczy przyłącze do sieci elektroenergetycznej.
Informację o sieciach w rejonie działki możemy uzyskać poprzez złożenie oświadczenia o przyłączeniu i zapewnieniu dostaw poszczególnych mediów. Warto dodać, iż nie musimy być właścicielami, by się o nie ubiegać. Wstępne informacje możemy także uzyskać z pomocą map systemów informacji przestrzennej, zamieszczanych w Internecie (należy kliknąć odpowiednią warstwę „uzbrojenie terenu”).  Mapy te mogą jednak nie uwzględniać sytuacji, w której np. któryś z sąsiadów jest na etapie budowy i ma wydane warunki przyłączenia z nowoprojektowanymi odcinkami sieci, których jeszcze nie ma na mapach elektronicznych. Stąd proponuję wystąpić z odpowiednimi oświadczeniami.


2.       Stan prawny

 
Decydując się na zakup przy udziale pośrednika nieruchomości, dzięki jego współpracy z prawnikami, powinniśmy uzyskać jedne z najważniejszych informacji, czyli wiarygodny stan prawny działki.
Księgi wieczyste są jawne. Możemy zatem, znając nr księgi wieczystej, wejść na stronę Elektroniczne Księgi Wieczyste i kliknąć „przeglądanie księgi wieczystej”. W kolejnym kroku wpisujemy jej numer i możemy zapoznać się z poszczególnymi informacjami.
 
Księga wieczysta zawiera cztery działy:
 
1) I-O - oznaczenie nieruchomości
2) I – Sp - wpisy praw związanych z jej własnością,
3) dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
4) dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
5) dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
 

Oprócz tak istotnych obciążeń jak hipoteka, warto zwrócić jednocześnie uwagę, na zapisy związane ze służebnością (np. służebność przesyłu, służebność gruntowa). Jako jeden z przykładów ze swojego doświadczenia: jedna z działek miała przypisaną służebność w postaci pasa ochronnego celem prowadzenia przewodu gazowego. Miało to swoje konsekwencje w postaci wyznaczonych stref kontrolnych na działce, i związanych z nimi ograniczeniami. Dodatkowym kłopotem był fakt, iż dane przedsiębiorstwo, wpisane do księgi wieczystej, już nie istniało. Ponadto, przewód gazowy został poprowadzony w innym miejscu, poza działką. Aby nowy nabywca działki nie miał kłopotów i ograniczeń związanych z jej zabudową należało „wyczyścić” nieprawidłowości. Oczywiście, wyjaśnienie i wyprostowanie całej sytuacji wymagało czasu.


3.       Prawo pierwokupu

 
Kupując wymarzoną działkę, możemy mieć miejsce z sytuacją, w której sprzedaż będzie przebiegała nieco dłużej. Generalnie, jeżeli sprzedawca działki zakupił ją od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, gminie przysługuje prawo pierwokupu. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, prawa pierwokupu nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych, do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. W ustawie tej, wyszczególniono jeszcze kilka przypadków, dla których nie stosuje się prawa pierwokupu (np. na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy). W pozostałych przypadkach, procedura wygląda w ten sposób, iż zgodnie z Art. 110 ustawy o gospodarce nieruchomościami: prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Możemy zatem zakupić taką nieruchomość zawierając najpierw akt notarialny z warunkową umową sprzedaży, a po upływie wymaganego czasu dokonać umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości kolejnym aktem notarialnym.

 
4.       Pozostałe zagadnienia

 
Poniżej przedstawiam kilka podpunktów, na które, jako przyszli mieszkańcy, powinniśmy zwrócić uwagę, aby uniknąć nieprzyjemnych i nieprzewidzianych zdarzeń:
 

  • dojazd do działki


Sprawdzajmy, jak skomunikowany z otoczeniem jest teren, który chcemy zakupić. Ma to istotny wpływ np. na dojazd do nieruchomości (dziury, koleiny, kałuże) a także odśnieżanie.
 

  • nasłonecznienie


Przeanalizujmy na etapie zakupu działki orientację względem stron świata. Te informacje mają kluczowe znaczenie przy wyborze i dostosowaniu projektu przyszłego domu.
 

  • szkody górnicze, odpady, hałas, tereny zalewowe, ukształtowanie terenu


Nie uwzględnienie któregoś z powyższych zagadnień na etapie zakupu działki może nam solidnie uprzykrzyć życie. Wymagajmy zatem od naszego pośrednika nieruchomości, aby przedstawił nam odpowiedź na pytanie o ich występowanie.
 

  • sąsiedztwo i infrastruktura


Tym tematem powinniśmy się zając sami, ponieważ tylko my możemy obiektywnie ocenić, które z elementów otoczenia działki (przychodnia, szkoła, sklepy) są nam niezbędne do codziennego życia. Warto porozmawiać z sąsiadami, którzy nierzadko są skarbnicą wiedzy o okolicy.
 

  • dodatkowe informacje


Jeżeli mamy wątpliwości, możemy na etapie zakupu działki wykonać badania geotechniczne gruntu, które w czytelny sposób dadzą nam odpowiedź, z czym będziemy zmagać się na etapie budowy. Warto również skorzystać z usługi geodety i wykonać dodatkowy obmiar działki, w celu skonfrontowania go z zapisami map.
 

Podsumowanie

Zakup działki to jedna z najważniejszych decyzji, którą podejmiemy w życiu. Przedstawione przeze mnie zagadnienia, dla profesjonalnego pośrednika nieruchomości, nie będą niczym nowym. Pozwolą one nabywcy w krótkim czasie pozyskać szereg informacji, z których będzie można wyciągnąć wnioski na zasadzie plusów i minusów. Potraktujmy je równie poważnie jak np. swoją zdolność kredytową. Dzięki temu, każdy z nas będzie mógł spać spokojnie.
 

Zapraszam do kontaktu.
 
 

Zapraszam do subskrypcji (formularz na stronie głównej) – dowiesz się o kolejnych publikacjach z wyprzedzeniem!


Brak komentarzy.
(*) Pola obowiązkowe




(c)2021, Adam Mertas Nieruchomości