Blog

Prowadząc blog, należy odpowiedzieć sobie na kilka pytań:

• Dla kogo?
Dla każdego kto miał, ma lub będzie miał styczność z zagadnieniami związanymi z budową domu, kupnem działki, pośrednictwem nieruchomości. Także dla tych, których interesuje rynek nieruchomości.
• Po co?
Przede wszystkim po to, aby każdy, kto czyta, wyciągnął dla siebie informacje, które może wykorzystać w praktyczny sposób. Odnośniki kierują do źródeł, gdzie można pogłębić wiedzę – dla zainteresowanych.
• O czym?
O nieruchomościach i związanymi z nimi: przepisach, wymaganiach, umowach, nowinkach, a także o współpracy z pośrednikami.
Wtorek, Marzec 2, 2021, 14:25

Wybór działki pod budowę domu, to jeden z najważniejszych punktów w realizacji swoich marzeń związanych z budową domu. Należy zatem brać pod uwagę szereg istotnych elementów. Bo to nie tylko dobra lokalizacja i sąsiedztwo oraz wspaniałe widoki.

W dwóch częściach wpisu chciałem pokrótce omówić zagadnienia związane m.in. z: wymiarami działki, dopuszczalnymi odległościami, miejscowymi dokumentami, księgami wieczystymi, nasłonecznieniem, uzbrojeniem (sieci przesyłowe) oraz eliminacją potencjalnych zagrożeń (np. szkody górnicze, składowanie odpadów). Informacje te będą również niezbędne dla osób zamierzających kupić gotowy dom.

 

 1. Wymiary działki

 

Planując zakup działki, najczęściej mamy poczynione wstępne założenia odnośnie oczekiwanej powierzchni. Oczywiście, nie są to sztywne dane, ponieważ zazwyczaj decyzję podejmować będziemy w oparciu o to, co jest (lub będzie) dostępne na rynku nieruchomości gruntowych.

 

Na terenach o gęstej zabudowie (tereny miejskie), działki zazwyczaj posiadają mniejsze powierzchnie, od około 400-450 m2 do 1000 m2. Warto w tym miejscu wspomnieć, iż minimalne wymiary działki mogą zostać narzucone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (np. dla zabudowy bliźniaczej, wolnostojącej), ale o tym w dalszej części. Na terenach podmiejskich i wiejskich powierzchnie oferowanych działek będą większe.

 

Optymalny kształt działki powinien być prostokątny lub zbliżony do kwadratu. Rozpatrując kształt, musimy wziąć pod uwagę konkretne wymiary. Pożądanym jest, aby szerokość działki była większa od 20 m. Dla działek o szerokości 16 m lub mniejszej, w przepisach możemy znaleźć szczegółowe zapisy dopuszczalnych lokalizacji naszej nieruchomości. Ponadto pracownie architektoniczne dysponują szeregiem projektów na wąskie działki.

 

2. Dopuszczalne odległości

 

W tym miejscu chciałem się skupić na wymaganych przepisami, dopuszczalnymi odległościami budynku od granicy działki. Zagadnienie to jest o tyle istotne, iż narzuca nam pewne wartości, które muszą zostać dotrzymane przy planowaniu zagospodarowania naszej działki. Warto skonsultować się z architektem, który podpowie lub stworzy prostą koncepcję zabudowy działki, którą zamierzamy kupić.

 

Podstawowe informacje dostarcza nam Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w skrócie: warunki techniczne). Zapisane w nim odległości budynku od granicy:

  • 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,

  • 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy,

  • 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość,

  • Dopuszcza się umieszczenie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz przy zachowaniu jego wysokości zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy

  • W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej przepis dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

 

Zachowanie odległości, o których mowa powyżej, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

 

Ponadto, aby móc przyjąć powyższe odległości, należy uwzględnić przepisy odrębne oraz szereg punktów przywołanych w warunkach technicznych. Warto je tutaj przytoczyć, by na etapie koncepcji umieszczenia wymarzonego domu na działce, zostały one zachowane. Są to, przede wszystkim, zagadnienia związane z zapewnieniem:

  • Naturalnego oświetlenia pomieszczeń (wysokość przesłaniania),

  • Wymaganej odległości od stanowisk postojowych i otwartych garaży wielopoziomowych,

  • Placu zabaw oraz miejsc rekreacyjnych w przypadku inwestycji zespołu budynków wielorodzinnych, objętym jednym pozwoleniem na budowę,

  • Wymaganej odległości od miejsc do gromadzenia odpadów stałych,

  • Odpowiedniego czasu nasłonecznienia pomieszczeń,

  • Wymaganej odległości od pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe,

  • Szeregu wymagań przepisów zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz przeciwwybuchowych, które zostały szczegółowo opisane w paragrafach 271-273 Warunków technicznych. W przypadku budynków jednorodzinnych, projektant w stosunkowo łatwy  sposób jest w stanie zweryfikować te przepisy. W budynkach np. użyteczności publicznej, obiektach przemysłowych, zagadnienia te są szczegółowo uzgadniane pomiędzy projektantami a rzeczoznawcami do spraw przeciwpożarowych, na etapie wykonywania projektu budowlanego.

 

Po szczegółowe informacje odsyłam do paragrafów 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 Warunków technicznych – link tutaj.

 

Do powyższych punktów wpływających na możliwość zabudowy działki, należy dodać jeszcze jeden, wynikający z Prawa budowlanego i odnoszący się do obszaru oddziaływania obiektu. Przepis jest o tyle istotny, iż dotyczy on osób trzecich, uczestniczących w postępowaniu uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zwracam uwagę, iż od dnia 19 września 2020, wraz z nowelizacją prawa budowlanego, wprowadzono zmiany w zapisie obszaru oddziaływania obiektu, który zmniejsza liczbę stron postępowania (zapis „ograniczenia w zagospodarowaniu” zastąpiono „ograniczenia w zabudowie”). Zakres obejmujący osoby trzecie określa urzędnik wydający pozwolenie na budowę, na podstawie wyznaczonego obszaru oddziaływania obiektu.

 

3. Zagospodarowanie przestrzenne

 

Na podstawie obowiązujących na danym terenie dokumentów, opisujących politykę przestrzenną, możemy dowiedzieć się m. in. jakie mogą wystąpić ograniczenia w zabudowie naszej działki.

 

Zgodnie z Art. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, "ustalenie przeznaczenia terenu (...) oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego". Na etapie postępowania o uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę, szczegółowo muszą zostać przeanalizowane zapisy miejscowego planu, stąd warto zapoznać się z nimi jeszcze przed zakupem działki. Możemy tam znaleźć istotne informacje, np.: przeznaczenie terenu, minimalną powierzchnię działki w stosunku do rodzaju zabudowy (wolnostojąca, bliźniak, szeregowa), wysokość zabudowy i kształt dachu, minimalną ilość miejsc postojowych, maksymalny procent powierzchni zabudowy.

 

Jeżeli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wtedy należy wystąpić o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wcześniej jednak, powinniśmy zasięgnąć informacji, czy toczą się prace nad miejscowym planem i jaki jest przewidywany termin jego uchwalenia. Warto w tym miejscu pamiętać, iż zapisy planu miejscowego, powodują utratę ważności punktów decyzji o warunkach zabudowy.

 

O decyzję o warunkach zabudowy można wystąpić jeszcze przed zakupem działki. Wniosek może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem danej nieruchomości gruntowej. Z mojego doświadczenia, warto na tym etapie skonsultować z architektem koncepcję zabudowy planowanego domu na działce.

 

Dlaczego? Ponieważ wniosek wymaga załączenia m.in. opisowego oraz graficznego określenia planowanego sposobu zagospodarowania terenu wraz z podaniem gabarytów projektowanych obiektów budowlanych. Za ustalenie warunków zabudowy budownictwa mieszkaniowego nie wnosimy żadnej opłaty.

 

Mając na uwadze fakt, iż na wydanie decyzji o warunkach zabudowy trzeba czekać około kilku miesięcy, przy braku miejscowego planu możemy zapoznać się z dokumentem Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on ustalenia, które znajdą swoje odzwierciedlenie przy sporządzaniu planu miejscowego. Na jego podstawie możemy dowiedzieć się, czy np. przez lub w rejonie naszej działki jest planowany przebieg drogi. Możemy także zobaczyć, jakie są plany dla okolicy, w której chcemy budować nasz dom. Ważne – zapisy studium nie są aktem prawa miejscowego, jak to ma miejsce w przypadku planu miejscowego. Nie są one brane pod uwagę jako podstawa do wydawania np. decyzji o warunkach zabudowy.

 
W kolejnym wpisie przeanalizuję zagadnienia związane z księgami wieczystymi, ukształtowaniem terenu, sieciami przesyłowymi, wpływem stron świata na lokalizację budynku oraz zagrożeniami związanymi ze szkodami górniczymi, hałasem, odpadami i terenami zalewowymi.

 

Przydatne linki:

- Prawo budowlane - Ustawa z 7 lipca 1994 r. (tekst jednolity DzU z 2020 r. poz. 1333; zmiany: DzU z 2020 r., poz. 2127, DzU z 2021 r., poz. 11)

- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

- Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

 

Zapraszam do subskrypcji (formularz na stronie głównej) – dowiesz się o kolejnych publikacjach z wyprzedzeniem!


Greg napisał(a):
Czwartek, Kwiecień 1, 2021, 07:32
Fajnie napisany artykuł. W moim przypadku na warunki zabudowy czekałem aż 5 miesięcy
(*) Pola obowiązkowe




(c)2021, Adam Mertas Nieruchomości